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配信日時: 2026/02/19 11:02, 提供元: フィスコ

平和ＲＥ Research Memo（2）：東京都区部中心のオフィス・レジデンス複合型REIT

*11:02JST 平和ＲＥ Research Memo（2）：東京都区部中心のオフィス・レジデンス複合型REIT
■特長・優位性

1. 概要
平和不動産リート投資法人<8966>は、東京都区部を中心にオフィス・レジデンスへ投資する複合型REITである。2002年1月に前身であるクレッシェンド投資法人として設立された後、2005年3月には東証不動産投資信託証券（J-REIT）市場に新規上場した。2010年10月のジャパン・シングルレジデンス投資法人との合併を経て、現在の名称へ変更した。

同REITは、投資主より募集した資金を主として不動産などに対する投資として運用することを目的とし、「運用資産の着実な成長」と「中期的な安定収益の確保」を基本方針（基本理念）に掲げている。資産運用はすべて平和不動産アセットマネジメント（株）に委託しており、平和不動産グループの広範なサポートを享受できる体制が最大の強みである。「戦略的なポートフォリオの構築」「平和不動産のスポンサーシップ」「長期にわたる安定した分配原資及び成長資金」という特長・優位性を軸に、これらを活用することでサステナブルな投資主還元に取り組んでいる。

2. 戦略的なポートフォリオの構築
同REITは、需要の高い「東京都区部を中心とする投資エリアに存するオフィス及びレジデンス」に集中的に投資している。用途・棟数・テナントの分散により、ポートフォリオ全体の収益変動リスクを抑制している。具体的には、景気感応度が高く収益の伸長が期待できるオフィスビルと、景気変動の影響を受けにくく収益の安定性が高いレジデンスを組み合わせることで、成長性と安定性の両立を図っている。

オフィスビル分野では、東京都区部をはじめとする主要都市において、メインテナント層である中小規模事業所の需要が豊富である。一方で、オフィスビルのすべてが安定収益を確保できるとは限らず、立地条件や建物スペックなどの要素によって、淘汰される物件とそうでない物件に“二極化”が進むと予想される。このため、同REITでは、数多くの投資機会から、中長期的に収益安定性を維持できる優良なオフィスビルの取得を進めている。

レジデンス分野では、東京都では人口増加傾向が続き、堅調な需要が見込まれる。実際、単身世帯からシニア世帯まで、あらゆる世帯層が利便性の高い都心部への移住を希望している。不動産価格の高額化とも相まって、都心部の賃貸住宅に関する需要は今後も堅調に推移すると予想される。ただし、レジデンス分野は、各種設備の機能的陳腐化が早いレジデンスの特性と今後の世帯の少人数化を考慮し、同REITでは築年数の浅いシングル・コンパクトタイプの取得を重点的に進めている。また、昨今の分譲マンションの価格高騰を受けて賃料が上昇しているファミリー、ディンクスタイプへも投資対象を拡大している。

2025年11月30日時点における同REITのポートフォリオの用途別内訳は、オフィス（主に中小規模の事業所がテナント）51.6%、レジデンス48.4%である。オフィス賃料は景気感応度が高く、収益の変動性が高いのに対し、レジデンス賃料は景気変動を受けにくく、収益の安定性が高い。両方にバランスよく投資することで、収益性と安定性の双方を追求できるポートフォリオを構築している。

また、投資エリア別では都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）28.5%、そのほかの東京23区30.0%、首都圏（東京23区以外）10.3%、その他31.2%である。第1投資エリア（東京23区）を中心に、各エリアのマーケット状況（取得物件のストック量、取引価格の状況及び賃貸マーケット状況など）を勘案しながら、第2投資エリア（23区以外の東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）及び地方投資エリア（政令指定都市をはじめとする全国の主要都市、すなわち平和不動産のサポートが得られる地方大都市）にも投資している。

3. 平和不動産のスポンサーシップ
同REITの最大の特長は、スポンサーである平和不動産の経験とノウハウを最大限に活用できる点にある。平和不動産は東京・大阪・名古屋・福岡の証券取引所ビルの賃貸をはじめ、全国各地にオフィスビルを所有するほか、日本橋兜町・茅場町の再活性化や札幌再開発事業を推進するデベロッパーとして、再開発事業などの事業を展開している。そのため、同REITに対する外部成長サポートとして、平和不動産の保有・開発物件、仲介物件、先行取得物件などの情報ソースとなっている。

実際、スポンサー変更後の物件取得合計は2025年11月期で87件/1,810億円に上る。このうち資産運用会社ネットワークが43件/814億円、スポンサー（平和不動産）からの直接取得/資産入替が22件/457億円、ウェアハウジング（スポンサーが第三者から物件取得して一定期間保有し、タイミングを見て同REITが取得する手法）が22件/538億円となっており、同REIT成長の原動力はスポンサーサポートによるものと示されている。また、情報共有による稼働率改善など内部成長サポートに加え、財務方針や資金調達への支援・指導も仰ぐことができる。一方、平和不動産にとっても、出口戦略としてREITの仕組みを活用して資金調達が可能となり、両者はウィンウィンの関係にあると考えられる。

4. 長期にわたる安定した分配原資及び成長資金
同REITでは、資産入替に伴う譲渡益の一部を分配金に、残りを内部留保の蓄積に充てることで、長期にわたる安定した分配原資及び成長資金を積み増している。2025年11月期末で、内部留保残高60.4億円、含み益額は667億円を確保している。

一般的に、REITは利益のほとんどすべてを分配金として支払うため内部留保を積むことは困難である。しかし、同REITは合併の経緯から「税会不一致」が発生するため、これを活用して内部留保を積み上げることもできる。これにより、将来の安定的な分配金の支払が可能になる。加えて、不足の事態や物件売却に伴い損失を計上した場合にも、内部留保を取り崩すことで実力ベースの分配金が維持できる。さらに、資産入替によって含み益の一部を顕在化することで、分配金の継続的な増加も実現している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重希）

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