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配信日時: 2025/09/29 12:08, 提供元: フィスコ

ムゲンＥ Research Memo（8）：買取再販事業では営業KPI管理による生産性向上を本格化

*12:08JST ムゲンＥ Research Memo（8）：買取再販事業では営業KPI管理による生産性向上を本格化
■ムゲンエステート<3299>の成長戦略・トピック

1. 仕入計画
業績計画の基盤となるのが仕入である。不動産売買事業の合計の仕入額は、2025年12月期から2027年12月期までの3年間で2,157億円であり、2027年12月期単独では777億円に達する。主力の不動産買取再販事業では、地方エリアも含めて投資用物件の仕入に注力する。全国に配置した拠点及び獲得した人材を戦力化することで買い負けない体制が整っている。また、不動産開発事業・不動産特定共同事業では、厳しい仕入基準が求められるため、グループ内での連携を深め、収益性を見極めたうえで仕入活動を展開する。同社の強みである強固な財務基盤や金融機関との良好な関係は、仕入計画の達成において優位性を持つと言えるだろう。2025年12月期上半期の仕入れ額は、前年同期比で1,992百万円減の23,302百万円となった。これは、居住用不動産において物件ごとの収益性と在庫状況を精査しつつ慎重に仕入を進めたことが要因であり、同社が“出口”を見極めたうえでリスク管理を十分に行っていることがわかる。なお、仕入れ物件の中には、中期経営計画で掲げる新しいアセットタイプ（宿泊施設など）の仕入れも進捗しているという。

2. 買取再販事業では、営業KPI管理による1人当たり生産性向上を本格化
同社では、成長戦略の基盤となるのが人材戦略であるという認識で、人材の採用と育成に取り組んでいる。採用に関しては、前期末から41名増と新卒及び中途の採用が順調に進む。2025年12月期に強化されたのは、買取再販事業の営業社員の行動・業務プロセスを可視化、定量化し、KPI（Key Performance Indicator）を設定し管理を徹底する取り組みである。たとえば、営業活動においては成約という結果のみでなく、架電数や訪問数、プレゼン数などのプロセスごとにDXを活用して行動を可視化し、PDCAを定量的に回していく手法だ。2025年12月期は、投資用の買取再販事業で進捗が遅れていた面があったが、リアルタイムでの行動の可視化により、より早く改善施策を特定でき、業績計画達成への武器となろう。同社では、中期経営計画の目玉の1つとして、IT化・DX化に取り組んでおり、その成果も含めて、1人当たりの生産性の向上に注目したい。

3. 不動産開発事業及び不動産特定共同事業でのパイプラインが進捗
同社は、中期的に不動産開発事業及び不動産特定共同事業の育成に力を注いでいる。下期に動きが予定されている案件としては、不動産特定共同事業では、第7弾商品「新小岩プロジェクト」と第8弾商品「荻窪プロジェクト」の販売である。「新小岩プロジェクト」は募集金額6億円であり、2025年3月販売開始（完売）、「荻窪プロジェクト」募集金額8.78億円であり、2025年6月販売開始された。また、不動産開発事業では、「SIDEPLACE ASAGAYA（7階建、飲食・物販店舗7戸）」が2025年7月に竣工し、今後の業績貢献が期待できる。両事業における2025年12月期通期の売上高予想は5,971百万円であり、販売用不動産の在庫は、3,343百万円（2025年12月期中間期末）である。

4. 第3次中期経営計画（2025年12月期～2027年12月期）
同社では、2030年長期ビジョンとして「不動産事業を通じて、持続可能な経済価値・社会価値を創造」を掲げ、その実現を目指している。第3次中期経営計画の最終年度となる2027年12月期は、2030年までの中間点にあたり、その時点でのあるべき姿として、「組織力の強化を起点に、事業領域の拡大と新規事業の創出」を目指す。経営方針として「資本コストと株価を意識した経営」と「サステナビリティ経営」を掲げ、コア事業である不動産買取再販事業、成長事業である不動産開発事業・不動産特定共同事業、それぞれにおいて事業領域の拡大と新たな価値創造を行う。具体的には不動産買取再販事業において、営業生産性の向上、営業エリアの拡大、営業チャネルの拡充、アセットタイプの拡充などを計画している。新しいアセットタイプとしては、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設、データセンターなどを想定している。これらの事業戦略に加え、基盤となるのが人材戦略であることから、多様な人材の獲得と育成や制度の構築に取り組む。また、DX戦略を加速し、顧客満足度の向上や業務効率の最大化を図る。獲得した利益に加え、財務健全性の維持と資金調達の多様化によるキャッシュを原資として、販売用不動産の仕入等（2,000～2,400億円）、人的投資/DX投資/M&Aなどへの投資（100～130億円）、株主還元（80～100億円）に配分する計画である。数値目標としては、2027年12月期に売上高で105,712百万円、営業利益で14,428百万円、経常利益で13,248百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で9,361百万円を目指す。成長性指標（CAGR）では、売上高20%以上、EPS15%以上とした。資本効率性ではROE20%以上、財務健全性では自己資本比率30.0～35.0%、ネットDEレシオ1.2～1.5倍、株主還元では配当性向40%以上、中間配当の実施を掲げている。

5. 資本コストや株価を意識した経営
同社は、資本コストや株価を意識した経営に取り組んでいる。重要指標としてはPBR（＝ROE×予想PER）を定めて改善してきた結果、直近ではいずれの指標も業界平均（不動産買取再販事業者13社平均）を上回る。特に利益成長の追求と資本効率の改善を行ってきた結果、ROE実績は20.4%（2024年12月期）と業界平均の13.9%に差をつけている。今後も改善の余地が残るため、継続的な業績改善とともに、収益性、資本効率性、財務健全性の観点からの取り組みや、株主・投資家向けのIR活動を積極的に推進する。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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